Immobilien Wissen A-Z

EGRID EGID EDID EWID EREID Indendifikations-Nummern von Grundstücken und Gebäuden usw.

E-GRID und EGRID ist das selbe und wird eigentlich mit Bindestrich geschrieben. Die Eidgenössische Grundstücksindentifikation ( Parzelle, Land ) welche im Grundbuch, der amtlichen Vermessung und ÖREB-Kataster verwendet wird.

EGID ist die Eidgenössischer Gebäudeidentifikator ( Gebäude, Haus ) welcher im Gebäude und Wohnungsregister verwendet wird.

EDID ist der Eidgenössischer Eingangsidentifikator ( spezifischer Gebäudeeingang, Adresse ) welcher im Gebäude und Wohnungsregister verwendet wird. Diese bleibt sogar gleich wenn der Strassenname geändert wird.

EWID ist der Eidgenössische Wohnungsindentifikator

EREID ist Eidgenösiches Recht Elektronischerifikator ist eine Nummer für Anmerkungen, Vormerkungen, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte für Datenaustausch i eGRIS das elektronische Grudbuchwesen. Vielfach wird dieser auch als Beleg Nr.XY vom Tagebucheintrag....... nummeriert.

EGRID EGID EDID EWID EREID Indendifikations-Nummern von Grundstücken und Gebäuden usw.

Kann der neue Eigentümer wegen Eigenbedarfs kündigen? Dringender Eigenbedarf.

Stellen Sie sich vor: Jemand kauft ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus mit dem klaren Ziel, es nach der Renovation selbst zu bewohnen. Das Problem: Im Haus lebt ein Mieter mit einem langjährigen Mietvertrag. Kann der neue Eigentümer dieses Mietverhältnis wegen dringendem Eigenbedarf vorzeitig beenden?

Diese zentrale Frage, die den Konflikt zwischen Eigentumsfreiheit und Mieterschutz beleuchtet, hat das Bundesgericht in der Vergangenheit mehrfach beschäftigt (u. a. in BGE 142 III 336). Im Folgenden beleuchten wir das ausserordentliche Kündigungsrecht für neue Eigentümer.

Eigentümerwechsel und bestehende Mietverhältnisse

Gemäss Art. 261 OR gehen beim Verkauf einer Liegenschaft alle bestehenden Mietverträge automatischauf den neuen Eigentümer über. Grundsätzlich kann dieser die Verträge ordentlich unter Einhaltung der vertraglichen Fristen und Termine kündigen.

Bei sehr langen oder befristeten Mietverträgen wäre eine Kündigung jedoch oft erst in ferner Zukunft möglich. Um diesen Eingriff in die Eigentumsfreiheit abzufedern, gewährt das Gesetz dem neuen Eigentümer ein ausserordentliches Kündigungsrecht: Er kann Mietverträge über Wohn- und Geschäftsräume mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, sofern er dringenden Eigenbedarf nachweisen kann.

Der Begriff «Veräusserung» in Art. 261 OR ist weit gefasst. Er umfasst nicht nur Kauf, sondern auch Schenkung, Tausch, Erbteilung oder den Entzug in einem Betreibungs- oder Konkursverfahren. Unter Umständen fallen auch Nutzniessungen, Wohn- oder Baurechte darunter.

Was genau bedeutet «dringender Eigenbedarf»?

Der Eigenbedarf gilt als dringend, wenn er ernsthaft und aktuell ist. Die Bedeutung muss so hoch sein, dass ein weiteres Zuwarten für den Eigentümer unzumutbar wäre. Es muss keine Notlage vorliegen; es genügt, wenn aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen der Verzicht auf die Nutzung des Objekts unzumutbar ist. Ein rein hypothetischer künftiger Bedarf reicht hingegen nicht aus.

Bei umfassenden Sanierungen, Umbauten oder Abrissen hängt die Dringlichkeit vom Stand des Projekts ab. Zwar ist ein bewilligtes Baugesuch nicht zwingend notwendig, das Vorhaben muss jedoch realistisch bewilligungsfähig sein.

Der Eigenbedarf kann für den neuen Eigentümer selbst, für nahe Angehörige oder für im selben Haushalt lebende Lebenspartner geltend gemacht werden. Auch juristische Personen können sich auf Eigenbedarf berufen.

Wichtig ist: Der Beweis für den Eigenbedarf und dessen Dringlichkeit liegt immer beim neuen Eigentümer. Gelingt dies nicht, bleibt er an die ursprünglich vereinbarten Kündigungsfristen und -termine gebunden.

Korrekte Kündigung und Fristen

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist erst nach Eintrag des Eigentumsübergangs im Grundbuchmöglich (massgebend ist der Tagebucheintrag). Eine vorher ausgesprochene Kündigung ist unwirksam.

Die Kündigung muss schriftlich und zwingend auf dem amtlichen Formular erfolgen.

Das ausserordentliche Kündigungsrecht gilt nur für den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin seit der Eigentumsübertragung. Verpasst der neue Eigentümer diesen Termin, verfällt das Recht, und er muss sich an die vertraglichen Fristen und Termine halten.

Die Schutzrechte des Mieters

Mieter haben starke Schutzrechte: Sie können die Eigenbedarfskündigung als missbräuchlich anfechtenund/oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen.

1. Anfechtung: Das Gericht prüft, ob der dringende Eigenbedarf tatsächlich vorliegt.

2. Erstreckung: Das Gericht nimmt eine Interessensabwägung zwischen den Belangen des Eigentümers und jenen des Mieters vor. Selbst bei anerkanntem Eigenbedarf wird eine Erstreckung geprüft, wenn der Auszug für den Mieter oder seine Familie eine unzumutbare Härte darstellen würde.

Im schlimmsten Fall kann sich der Auszug des Mieters durch Anfechtung oder Erstreckung um Jahre verzögern. Ausgeschlossen von einer Eigenbedarfskündigung sind bereits erstreckte Mietverhältnisse oder im Grundbuch vorgemerkte Mietverträge.

Haftung des Veräusserers

Kündigt der neue Eigentümer wegen dringendem Eigenbedarf, kann der Veräusserer (der Vorbesitzer) gegenüber dem Mieter schadenersatzpflichtig werden (Art. 261 Abs. 3 OR).

Der Mieter muss den Schaden beweisen. Ersetzt werden müssen beispielsweise höhere Mietkosten an einem neuen Ort, Umzugskosten oder Kosten für Anpassungsarbeiten. Die Haftung entfällt, wenn der Veräusserer mit dem neuen Eigentümer eine Übernahme des Mietvertrages vereinbart – allerdings verliert der neue Eigentümer dadurch das ausserordentliche Kündigungsrecht.

Fazit: Kündigungsrecht mit hohen Hürden

Das ausserordentliche Kündigungsrecht ist ein wichtiges Instrument für neue Eigentümer, aber es ist kein Freifahrtschein. Es eröffnet die Möglichkeit, langjährige Verträge mit den gesetzlichen Fristen zu beenden. Gleichzeitig sind die Schutzrechte der Mieter umfassend und können den Prozess verzögern oder sogar verhindern.

Tipp für neue Eigentümer: Prüfen Sie frühzeitig die Kündigungstermine, begründen Sie den Eigenbedarf und dessen Dringlichkeit sorgfältig und leiten Sie alle Schritte rechtzeitig ein.

Fotografie

Wir schaffen visuelle Geschichten, die Ihre Immobilie in bestem Licht präsentieren und Käufer emotional ansprechen. Vor jedem Shooting analysieren wir das Objekt, identifizieren optimale Blickwinkel und berücksichtigen den Lichteinfall. Styling und Staging gehören dazu - aufgeräumte, einladende Räume verkaufen sich deutlich besser. Technisch kombinieren wir Tageslicht mit professioneller Kunstbeleuchtung für gleichmäßige Ausleuchtung. HDR-Aufnahmen erfassen hellste und dunkelste Bereiche perfekt, besonders wichtig bei großen Fenstern. Weitwinkelobjektive setzen wir maßvoll ein - Räume wirken größer, aber ohne unnatürliche Verzerrungen. Unsere Leistungen umfassen Innen- und Außenaufnahmen aus verschiedenen Perspektiven, Detailfotos von Ausstattungsmerkmalen und digitale Nachbearbeitung für einheitliche, hochwertige Bildsprache. Als Zusatzleistungen bieten wir virtuelle 360°-Touren, spektakuläre Drohnenaufnahmen und Grundriss-Integration. Studien belegen: Immobilien mit professionellen Fotos verkaufen sich bis zu 50% schneller und erzielen höhere Preise. Erste Eindrücke entstehen online - unsere Aufnahmen sorgen dafür, dass Ihre Immobilie heraussticht und den bestmöglichen Verkaufspreis erzielt.

Ein Grundbuchauszug ist eine Auskunft aus dem Grundbuch, dem amtlichen Register über alle belasteten und legitimierten Rechte an einem Grundstück. Er enthält wesentliche Informationen, zum Beispiel die Eigentümer des Grundstücks, Art (Liegenschaft, Parzelle), Lasten und Beschränkungen (Grundpfandrechte, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Baurechte), Eingetragene Rechtsgrundlagen (z. B. Eigentumsübertragung, Mündel- oder Vormundschaftseinträge) sowie fremde Rechte Dritter, etwa Wegerechte, Leitungsrechten, Grundbuchnummer, Lage, Grundbuchstanddatum. Wozu dient der Grundbuchauszug? Transparenz beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie, Klärung von Belastungen, die den Wert oder die Nutzung einschränken, Rechts- und Finanzplanung (Hypotheken, Versicherungen, Leasing). Bestellen können sie diesen beim zuständigen Grundbuchamt der Gemeinde oder online über die kantonalen Grundbuchportale, gegen Gebühr, oft gegen Vorlage von Identität und konkreter Grundstücksangabe. Am einfachsten rufen sie als Eigentümer einfach an, dann erhalten sie diesen Problemlos via Post ohne komplizierte Nachweise.

Grundbuchauszug

Einfach erklärt: Der Ausweis zur Liegenschaft mit allen wesentlichen Daten

GIS (Geoinformationssysteme) wird in der Schweizer Immobilienbranche für verschiedene wichtige Anwendungen genutzt. Im Bereich der Standortanalyse und Bewertung ermöglicht GIS die Bewertung von Immobilienstandorten anhand von Faktoren wie Verkehrsanbindung, Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Einrichtungen, sowie die Analyse der Nachbarschaft und des Umfelds. Dabei werden auch Lärmkarten und Umweltfaktoren zur Standortbewertung herangezogen.

Für Planung und Entwicklung dient GIS der Bauzonenplanung und Nutzungsplanung, der Erschließungsplanung für neue Wohngebiete sowie der Infrastrukturplanung für Straßen und Versorgungsleitungen. Zudem ermöglicht es die Visualisierung von Bauprojekten im räumlichen Kontext. In der Marktanalyse werden GIS-Systeme zur Erstellung von Immobilienmarktberichten mit räumlichen Daten verwendet, für Preisvergleiche nach Regionen und Quartieren, zur Identifikation von Entwicklungstrends in verschiedenen Gebieten und für demografische Analysen zur Zielgruppenbestimmung.

Bei rechtlichen und administrativen Aspekten unterstützt GIS durch die Bereitstellung von Katasterdaten und Grundstücksgrenzen, Informationen zu Baurechten und Dienstbarkeiten, Schutzgebieten und Bauverbotszonen sowie zum Erschließungsgrad und Anschlussmöglichkeiten. Für die Risikobewertung werden Naturgefahrenkarten für Hochwasser, Erdrutsch und Lawinen genutzt, ebenso Informationen zu Altlasten und Umweltrisiken sowie zur seismischen Gefährdung. Besonders die offiziellen Geodaten der Schweiz wie die amtliche Vermessung, Zonenpläne und Gefahrenkarten sind dabei zentrale Datenquellen für Immobilienprofis.

Geoportale / Web-Gis

Grundstückgewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz betrifft Hauskäufer und Hausverkäufer gleichermaßen: Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkauft, muss damit rechnen, und auch Käufer können unter Umständen belastet werden. Hier erfährst du, was die Grundstückgewinnsteuer ist, wann sie fällig wird, wie sie berechnet wird und welche Besonderheiten es gibt. Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Sondersteuer, die auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Liegenschaft erhoben wird, also auf die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem aktuellen Verkaufspreis; je kürzer die Besitzdauer, desto höher ist in der Regel die Steuerlast, da das Ziel die Vermeidung von Immobilienspekulationen ist. Wichtig ist, dass die Regelungen kantonal unterschiedlich sind: Die Steuer wird grundsätzlich von den Kantonen erhoben, in Zürich und Zug jedoch oft von den Gemeinden, und Höhe sowie Berechnungsdetails unterscheiden sich je nach Wohnort. Primär ist der Verkäufer der Liegenschaft steuerpflichtig, doch wenn dieser die Steuer nicht bezahlt, etwa wegen Konkurs oder Nachlässigkeit, kann die Steuer auf den Käufer übergehen; daher lohnt es sich, diese vorab sicher zu stellen. Der steuerpflichtige Gewinn errechnet sich aus der Differenz von Verkaufspreis und Anlagekosten, zu denen der ursprüngliche Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen wie ein zusätzliches Badezimmer, Einbau eines Lifts sowie Maklerprovisionen, Notariatskosten, Handänderungssteuern, Bank Penalty und Kosten für Verkaufsinserate. Reine Unterhaltsarbeiten wie Malerarbeiten, Erneuerungen von Parkett usw. welche schon über die normale Steuerabrechnung abgerechnet wurden, können in der Regel nicht abgezogen werden. Es gibt zwei Modelle zur Erhebung der Grundstückgewinnsteuer: das monistische System, in dem alle Gewinne aus Grundstücksverkäufen – Privat- oder Geschäftsvermögen – der Grundstückgewinnsteuer unterliegen und diese exklusiv erhoben wird, ohne zusätzlich zur Einkommens- oder Gewinnsteuer zu gelangen (Geltung: ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TI, JU); und das dualistische System, bei dem die Steuer nur für Gewinne aus Privatvermögen natürlicher Personen gilt, während Gewinne aus Geschäftsvermögen oder gewerbsmäßigem Immobilienhandel der regulären Einkommens- oder Gewinnsteuer unterliegen (Geltung: alle übrigen Kantone). Ein Steueraufschub ist in bestimmten Fällen möglich: Ersatzbeschaffung, also der Verkaufserlös wird innerhalb von zwei Jahren in eine selbstbewohnte Ersatzliegenschaft in der Schweiz reinvestiert; Erbgang oder Schenkung, sofern der neue Eigentümer die Immobilie selbst nutzt; Erbvorbezug bei frühzeitiger Vermögensübertragung zu Lebzeiten, sofern Bedingungen erfüllt sind. Wichtig: Die Grundstückgewinnsteuer wird in der Regel erst beim späteren Verkauf an Dritte fällig, außer es erfolgt erneut eine selbstbewohnte Ersatzbeschaffung. FAQ: Muss der Käufer die Grundstückgewinnsteuer zahlen? Nur, wenn der Verkäufer sie nicht bezahlt; daher empfiehlt sich diese zu berechnen und sicher stellen zu lassen. Gibt es eine Mindesthaltefrist für steuerfreie Verkäufe? Nein, aber je kürzer die Haltedauer, desto steiler ist die Steuerprogression; langfristige Besitzdauer wirkt steuermindernd. Können Handwerkerrechnungen abgezogen werden? Nur, wenn sie den Wert der Immobilie erhöhen und nicht schon jährlich abgerechnet worden sind. Fazit: Die Grundstückgewinnsteuer frühzeitig einplanen. Sie ist ein oft unterschätzter Kostenfaktor beim Immobilienverkauf, und sowohl Verkäufer als auch Käufer sollten früh prüfen, ob, wann und in welcher Höhe sie wirkt; Käufer sollten sich zudem gegen Altlasten absichern.

Die Handänderungssteuer in der Schweiz ist eine kantonal geregelte Abgabe beim Erwerb von Grundstücken. Sie besteuert den Eigentumswechsel bzw. die Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht über eine Liegenschaft (z. B. Erwerb einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft). Da die Regelung kantonal ist, gibt es je Kanton unterschiedliche Bezeichnungen und Formen. Mancherorts spricht man von einer Grundbuchgebühr (Uri, Glarus, Zug, Schaffhausen), andere erheben eine Gemengsteuer (Gebühr plus Steueranteil). Einige Kantone haben die Steuer abgeschafft oder stark modifiziert: Zürich und Schwyz: seit 2005 bzw. 2009 keine Handänderungssteuer mehr. Bern und Solothurn: Freibeträge eingeführt (Bern: Verkehrswert ab 800.000 CHF; Solothurn: Wegfall der Steuer bei Eigennutzung).Erhebung erfolgt meist durch den Kanton, vereinzelt auch durch Gemeinden. Rein kantonal erhoben wird die Steuer in Bern, Luzern, Obwalden, Nidwalden, Solothurn, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Appenzell Innerrhoden, Thurgau, Wallis, Neuenburg, Genf und Jura. In Freiburg und Waadt können Gemeinden zusätzlich penalisiert werden (z. B. Waadt bis zu 50% der Kantonssteuer, Freiburg bis zu 100%). In Uri, Glarus, Zug und Schaffhausen erfolgt die Erhebung als kantonale Gebühren; Aargau erhebt eine Grundbuchabgabe als Gemengsteuer; Tessin eine Kausalabgabe verbunden mit der Handänderungssteuer.In Appenzell Ausserrhoden, St. Gallen und Graubünden liegt die Erhebung bei den Gemeinden (Graubünden: Freiheiten, aber Maximalstafel vorgegeben).

Handänderungssteuer

Keine Handänderungssteuer haben die Kantone: Zürich, Schwyz

Handänderunsgsteuer: St.Gallen 1.0 %, Graubünden 2.0 %,

Handänderungskosten ( Nicht Steuern ) : Aargau 4,0 % bei Erbschaft 2.0 %,

Lebensdauertabelle für Mietwohnungen

Die Lebensdauertabelle dient als wichtige Grundlage, um den Zeitwert von Einrichtungen und Bauteilen in einer Mietwohnung zu berechnen. Sie ist besonders relevant bei einem Mieterwechsel oder bei der Behebung von Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Die angegebenen Jahre stellen die voraussichtliche Lebensdauer eines Bauteils dar, nach deren Ablauf der theoretische Wert auf null sinkt (unter Berücksichtigung der linearen oder degressiven Abschreibung). Sie hilft festzustellen, in welchem Umfang Mieter für übermäßige Abnutzung oder Beschädigungen finanziell aufkommen müssen, da nur der Zeitwert der Sache ersetzt werden muss, nicht der Neuwert.

Gebäudehülle (Fenster und Beschattung): DV-Fenster Holz 25 Jahre IV-Fenster Kunststoff, Holz, Holz/Metall 25 Jahre Metall 30 Jahre Beschichtung 10 Jahre Gummidichtung 10 Jahre Rollläden Holz 25 Jahre Metall, Aluminium 30 Jahre Lamellenstoren aussen 25 Jahre innen 15 Jahre Gurten 8 Jahre Motoren 15 Jahre Kurbeln 15 Jahre Halterung, Metall 10 Jahre Halterung, Kunststoff 5 Jahre Jalousieläden Holz 30 Jahre Holz-Anstrich 15 Jahre Metall, Aluminium 40 Jahre Sonnenstoren Stoff 15 Jahre

Decken / Wände / Türen / Schränke: Tapeten mittlere Qualität 10 Jahre gute Qualität 15 Jahre Glasfasertapete 20 Jahre Verputzen Dispersions-, Leimfarben 8 Jahre Acryl, Alkydharzfarben, Kunstharz 15 Jahre Abriebe Kunststoffabrieb 30 Jahre Abrieb, mineralisch 25 Jahre Weissputze 20 Jahre Holztäfer Verkleidung 30 Jahre lasiert 20 Jahre deckend gestrichen 30 Jahre Decken / Trennwände Holz-, Täferdecken 40 Jahre Trennwände, Leichtbau 30 Jahre Einbauschränke Spanplatten 20 Jahre Massivholz 35 Jahre Beschläge 15 Jahre Öl-, Kunstharzanstriche 20 Jahre Türen, innen und aussen Massivholz 30 Jahre Holzwerkstoff, Pressspan, kunstharzbelegt 25 Jahre Metall 30 Jahre Öl-, Kunstharzfarbanstrich 20 Jahre Glaseinsatz 30 Jahre Beschläge 15 Jahre Gummidichtungen 15 Jahre Schiebetüren / Faltwände Holzwerkstoff oder massiv 30 Jahre Rollen 15 Jahre Türrahmen, -zargen, -schwellen Holz 30 Jahre Metall, Kunst- oder Naturstein 40 Jahre Zargen Metall 30 Jahre Fenstersimse, innen 20 Jahre Schlösser Wohnungstüre 30 Jahre Zimmertüre 30 Jahre Kittfugen 10 Jahre

Bodenbeläge: Böden PVC, Novilon 20 Jahre Gummi, Kautschuk 20 Jahre Linoleum 20 Jahre Korkboden 25 Jahre Laminatböden schlechte Qualität 10 Jahre mittlere Qualität 15 Jahre gehobene Qualität 25 Jahre Parkett / Holzriemenböden Klebeparkett, („Klötzli“) 40 Jahre Hartholzriemen / Massivparkett 40 Jahre Weichholzriemen 30 Jahre Furnierparkett 12 Jahre Parkettversiegelung / -Ölung 10 Jahre Plattenböden Tonplatten 30 Jahre Naturstein, weich 30 Jahre Naturstein, hart 40 Jahre Keramikplatten 30 Jahre Feinsteinzeug, Kunststeinplatten 40 Jahre Teppiche Naturfaser, Sisal-Kokos 10 Jahre Kugelgarn, Nadelfilz 8 Jahre Spannteppiche mittlere Qualität 10 Jahre Sockelleisten Kunststoff / furniert 15 Jahre Buchen- / Eichenholz 25 Jahre Kittfugen 10 Jahre

Küchen:Apparate Kühlschrank 10 Jahre Tiefkühltruhe 15 Jahre Geschirrspüler 15 Jahre Dampfabzug / Ventilator 10 Jahre Mikrowelle 15 Jahre Steamer 10 Jahre Herde Gaseinbauherd 15 Jahre Glaskeramikkochfeld 15 Jahre Kochherd und Backofen 15 Jahre Herdplatten elektrisch 15 Jahre Küchenmöbel Spanplatten beschichtet 15 Jahre Metall einbrennlackiert 20 Jahre Massivholz 20 Jahre Küchenabdeckung Chromstahl, Granit, Glas 25 Jahre Kunstharzoberfläche 15 Jahre Holz massiv 20 Jahre Bedienungsarmaturen 20 Jahre Lüftungsgitter 10 Jahre Kittfugen 10 Jahre Wandplatten Keramikplatten, Steinzeugplatten; Glasmosaik 30 Jahre Feinsteinzeugplatten 40 Jahre Kittfugen 10 Jahre

Bad / Dusche / WC: Badewanne / Dusche Acryl 25 Jahre Stahl 35 Jahre Emaillierung 20 Jahre Lavabo / WC / Bidet / Pissoir Keramik 35 Jahre Dusch-WC (Closomat) 20 Jahre Spülkasten Kunststoff 20 Jahre Keramik 30 Jahre Spiegelschränke Kunststoff 10 Jahre Holzwerkstoff 10 Jahre Metall 25 Jahre Spiegel 20 Jahre Badezimmermöbel Kunststoff 10 Jahre Holzwerkstoff 10 Jahre Metall 25 Jahre Duschkabinen Kunststoff 15 Jahre Glaswände 25 Jahre Armaturen Mischbatterien, verchromt 20 Jahre Packungen, Dichtungen 6 Jahre Fugendichtungen 8 Jahre Garnituren Seifenschalenhalter 15 Jahre Zahnglashalter 15 Jahre Glastablar 15 Jahre Handtuchstangen 15 Jahre Haltestangen 15 Jahre Vorhangstangen 10 Jahre Wandplatten Keramikplatten; Steinzeugplatten; Glasmosaik 30 Jahre Feinsteinzeugplatten 40 Jahre Fugendichtungen 8 Jahre Waschmaschine 15 Jahre Tumbler 15 Jahre

Elektrische Anlagen: TV- / ISDN-Kabelanschluss 10 Jahre Schalter 15 Jahre Steckdosen 15 Jahre Fassungen 15 Jahre Zähler 20 Jahre Leuchten 20 Jahre

Mietrecht wer Zahlt welche Nebenkosten, Mieter oder Vermieter

In der Schweiz zahlen Mieter die meisten Nebenkosten, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen, während der Vermieter die Kosten für Unterhalt, Reparaturen, Steuern, Versicherungen und Verwaltung trägt, welche nicht explizit auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Die Nebenkosten werden in der Regel monatlich als Akonto zusammen mit der Miete gezahlt und einmal jährlich abgerechnet, wobei die umlagefähigen Kosten detailliert im Mietvertrag aufgeführt sein müssen.

Tragbarkeit / Eigenkapital Berechnung

Eigene Mittel ( Dazu zählen z.B. Konto- und Sparguthaben, Wertschriften, Erbvorbezüge und teilweise auch Vorsorgeguthaben aus der 2. und 3. Säule. ) sind mindestens 20% für eine Finanzierung zwingend. 80% übernimmt zu beginn die Bank. Diese 80% der Bank werden in 15 Jahren auf 65% amortisiert. Damit das Risiko 35% Kunde und 65% bei der Bank liegt. Leider muss aber auch der Lohn genug hoch sein um die Tragbarkeit zu erfüllen oder sie erhöhen das Eigenkapital. Dann braucht's weniger.

Die Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen Ihren laufenden Wohnkosten und Ihrem Nettoeinkommen. Konkret gilt: Die kalkulatorischen Kosten für Ihr Eigenheim dürfen in der Regel nicht mehr als 35% Ihres Nettoeinkommens betragen (bei einem Einkommen ab CHF 150’000 jährlich bis zu 40%). Massgeblich ist das gesamte Nettoeinkommen der Person(en), auf die der Hypothekarvertrag läuft. Die kalkulatorischen Wohnkosten setzen sich aus drei Komponenten zusammen:

• Hypothekarzins: Die Bank rechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%, um Ihre Finanzierung auch bei steigenden Zinsen abzusichern.

• Nebenkosten: Für Unterhalt, Heizung, Wasser, Versicherungen etc. kalkuliert die SZKB pro Jahr pauschal mit 0.7% des Immobilienwerts.

• Amortisation: Falls mehr als 67% des Immobilienwerts über eine Hypothek finanziert werden, muss dieser überschüssige Teil innert 15 Jahren abbezahlt, also amortisiert werden.

Tragbarkeit-Rechenformel für den Regelfall:
(Zins + Amortisation + Nebenkosten) ÷ Nettoeinkommen ≤ 35%

Schenkungen und Schenkungssteuern

Schenkungen von Immobilien müssen öffentlich beurkundet werden und auch im Grundbuch eingetragen.

Wer ist von der Schenkungssteuer befreit? Schenkungen unter Ehegatten sind in der ganzen Schweiz steuerfrei. In den meisten Kantonen sind auch die Kinder und Enkel von der Schenkungssteuer befreit. Nur in den Kantonen Appenzell Innerrhoden, Neuenburg und Waadt werden Schenkungen an direkte Nachkommen besteuert. Bei Stiefkindern und Eltern verzichtet rund die Hälfte der Kantone auf Schenkungssteuern, beim Konkubinatspartner sind es nur sieben Kantone und bei Geschwistern lediglich drei Kantone.

Wichtig: Es geht um viel Geld und noch viel wichtiger, darum einen Streit von Erben zu verhindern. Lassen sie sich von einer Fachperson beraten. Da Schenkungen nicht unser Fachgebiet sind, machen wir dafür keine kostenpflichtigen Beratungen.

Unterlagen zum Immobilienverkauf

Stockwerkeigentum

Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)

Gebäudeversicherungspolice GVA oder GVZ

Amtliche Schätzung (Steuerwert und Eigenmietwert)

Vermasste Grundrisspläne

Stockwerkeigentümer - Reglement

Nutzungs- und Verwaltungsordnung

Protokolle der letzten drei STWE-Versammlungen

Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre

Jahresabschluss Stockwerkeigentum

Aktueller Stand des Erneuerungsfonds (ganze Liegenschaft/Ihre Wohnung/ev. separate Tiefgarage)

Zusammenstellung der Zusatzausbauten bei Neukauf

Falls vorhanden: Baubeschrieb des Erstellers

Falls vermietet: Mietvertrag

Angaben zum Ausbaustandard und dem Zustand werden direkt vor Ort aufgenommen

Mehrfamilienhaus

Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)

Gebäudeversicherungspolice

Vermasste Grundrisspläne der einzelnen Einheiten

Zusammenstellung von grosszyklischen Investitionen

Mieterspiegel (Angaben der Nettomieten)

Aufstellung der jährlichen Nebenkosten

Angaben zum Ausbaustandard und dem Zustand werden direkt vor Ort aufgenommen

Einfamilienhaus

Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)

Gebäudeversicherungspolice

Amtliche Schätzung (Steuerwert und Eigenmietwert)

Vermasste Grundrisspläne

Zusammenstellung der jährlichen Nebenkosten

Zusammenstellung von grosszyklischen Investitionen

Falls vorhanden: Baubeschrieb des Erstellers

Falls vermietet: Mietvertrag

Angaben zum Ausbaustandard und dem Zustand werden direkt vor Ort aufgenommen