Immobilien Wissen A-Z

Fotografie

Wir schaffen visuelle Geschichten, die Ihre Immobilie in bestem Licht präsentieren und Käufer emotional ansprechen. Vor jedem Shooting analysieren wir das Objekt, identifizieren optimale Blickwinkel und berücksichtigen den Lichteinfall. Styling und Staging gehören dazu - aufgeräumte, einladende Räume verkaufen sich deutlich besser. Technisch kombinieren wir Tageslicht mit professioneller Kunstbeleuchtung für gleichmäßige Ausleuchtung. HDR-Aufnahmen erfassen hellste und dunkelste Bereiche perfekt, besonders wichtig bei großen Fenstern. Weitwinkelobjektive setzen wir maßvoll ein - Räume wirken größer, aber ohne unnatürliche Verzerrungen. Unsere Leistungen umfassen Innen- und Außenaufnahmen aus verschiedenen Perspektiven, Detailfotos von Ausstattungsmerkmalen und digitale Nachbearbeitung für einheitliche, hochwertige Bildsprache. Als Zusatzleistungen bieten wir virtuelle 360°-Touren, spektakuläre Drohnenaufnahmen und Grundriss-Integration. Studien belegen: Immobilien mit professionellen Fotos verkaufen sich bis zu 50% schneller und erzielen höhere Preise. Erste Eindrücke entstehen online - unsere Aufnahmen sorgen dafür, dass Ihre Immobilie heraussticht und den bestmöglichen Verkaufspreis erzielt.

Ein Grundbuchauszug ist eine Auskunft aus dem Grundbuch, dem amtlichen Register über alle belasteten und legitimierten Rechte an einem Grundstück. Er enthält wesentliche Informationen, zum Beispiel die Eigentümer des Grundstücks, Art (Liegenschaft, Parzelle), Lasten und Beschränkungen (Grundpfandrechte, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Baurechte), Eingetragene Rechtsgrundlagen (z. B. Eigentumsübertragung, Mündel- oder Vormundschaftseinträge) sowie fremde Rechte Dritter, etwa Wegerechte, Leitungsrechten, Grundbuchnummer, Lage, Grundbuchstanddatum. Wozu dient der Grundbuchauszug? Transparenz beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie, Klärung von Belastungen, die den Wert oder die Nutzung einschränken, Rechts- und Finanzplanung (Hypotheken, Versicherungen, Leasing). Bestellen können sie diesen beim zuständigen Grundbuchamt der Gemeinde oder online über die kantonalen Grundbuchportale, gegen Gebühr, oft gegen Vorlage von Identität und konkreter Grundstücksangabe. Am einfachsten rufen sie als Eigentümer einfach an, dann erhalten sie diesen Problemlos via Post ohne komplizierte Nachweise.

Grundbuchauszug

Einfach erklärt: Der Ausweis zur Liegenschaft mit allen wesentlichen Daten

GIS (Geoinformationssysteme) wird in der Schweizer Immobilienbranche für verschiedene wichtige Anwendungen genutzt. Im Bereich der Standortanalyse und Bewertung ermöglicht GIS die Bewertung von Immobilienstandorten anhand von Faktoren wie Verkehrsanbindung, Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Einrichtungen, sowie die Analyse der Nachbarschaft und des Umfelds. Dabei werden auch Lärmkarten und Umweltfaktoren zur Standortbewertung herangezogen.

Für Planung und Entwicklung dient GIS der Bauzonenplanung und Nutzungsplanung, der Erschließungsplanung für neue Wohngebiete sowie der Infrastrukturplanung für Straßen und Versorgungsleitungen. Zudem ermöglicht es die Visualisierung von Bauprojekten im räumlichen Kontext. In der Marktanalyse werden GIS-Systeme zur Erstellung von Immobilienmarktberichten mit räumlichen Daten verwendet, für Preisvergleiche nach Regionen und Quartieren, zur Identifikation von Entwicklungstrends in verschiedenen Gebieten und für demografische Analysen zur Zielgruppenbestimmung.

Bei rechtlichen und administrativen Aspekten unterstützt GIS durch die Bereitstellung von Katasterdaten und Grundstücksgrenzen, Informationen zu Baurechten und Dienstbarkeiten, Schutzgebieten und Bauverbotszonen sowie zum Erschließungsgrad und Anschlussmöglichkeiten. Für die Risikobewertung werden Naturgefahrenkarten für Hochwasser, Erdrutsch und Lawinen genutzt, ebenso Informationen zu Altlasten und Umweltrisiken sowie zur seismischen Gefährdung. Besonders die offiziellen Geodaten der Schweiz wie die amtliche Vermessung, Zonenpläne und Gefahrenkarten sind dabei zentrale Datenquellen für Immobilienprofis.

Geoportale / Web-Gis

Grundstückgewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz betrifft Hauskäufer und Hausverkäufer gleichermaßen: Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkauft, muss damit rechnen, und auch Käufer können unter Umständen belastet werden. Hier erfährst du, was die Grundstückgewinnsteuer ist, wann sie fällig wird, wie sie berechnet wird und welche Besonderheiten es gibt. Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Sondersteuer, die auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Liegenschaft erhoben wird, also auf die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem aktuellen Verkaufspreis; je kürzer die Besitzdauer, desto höher ist in der Regel die Steuerlast, da das Ziel die Vermeidung von Immobilienspekulationen ist. Wichtig ist, dass die Regelungen kantonal unterschiedlich sind: Die Steuer wird grundsätzlich von den Kantonen erhoben, in Zürich und Zug jedoch oft von den Gemeinden, und Höhe sowie Berechnungsdetails unterscheiden sich je nach Wohnort. Primär ist der Verkäufer der Liegenschaft steuerpflichtig, doch wenn dieser die Steuer nicht bezahlt, etwa wegen Konkurs oder Nachlässigkeit, kann die Steuer auf den Käufer übergehen; daher lohnt es sich, diese vorab sicher zu stellen. Der steuerpflichtige Gewinn errechnet sich aus der Differenz von Verkaufspreis und Anlagekosten, zu denen der ursprüngliche Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen wie ein zusätzliches Badezimmer, Einbau eines Lifts sowie Maklerprovisionen, Notariatskosten, Handänderungssteuern, Bank Penalty und Kosten für Verkaufsinserate. Reine Unterhaltsarbeiten wie Malerarbeiten, Erneuerungen von Parkett usw. welche schon über die normale Steuerabrechnung abgerechnet wurden, können in der Regel nicht abgezogen werden. Es gibt zwei Modelle zur Erhebung der Grundstückgewinnsteuer: das monistische System, in dem alle Gewinne aus Grundstücksverkäufen – Privat- oder Geschäftsvermögen – der Grundstückgewinnsteuer unterliegen und diese exklusiv erhoben wird, ohne zusätzlich zur Einkommens- oder Gewinnsteuer zu gelangen (Geltung: ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TI, JU); und das dualistische System, bei dem die Steuer nur für Gewinne aus Privatvermögen natürlicher Personen gilt, während Gewinne aus Geschäftsvermögen oder gewerbsmäßigem Immobilienhandel der regulären Einkommens- oder Gewinnsteuer unterliegen (Geltung: alle übrigen Kantone). Ein Steueraufschub ist in bestimmten Fällen möglich: Ersatzbeschaffung, also der Verkaufserlös wird innerhalb von zwei Jahren in eine selbstbewohnte Ersatzliegenschaft in der Schweiz reinvestiert; Erbgang oder Schenkung, sofern der neue Eigentümer die Immobilie selbst nutzt; Erbvorbezug bei frühzeitiger Vermögensübertragung zu Lebzeiten, sofern Bedingungen erfüllt sind. Wichtig: Die Grundstückgewinnsteuer wird in der Regel erst beim späteren Verkauf an Dritte fällig, außer es erfolgt erneut eine selbstbewohnte Ersatzbeschaffung. FAQ: Muss der Käufer die Grundstückgewinnsteuer zahlen? Nur, wenn der Verkäufer sie nicht bezahlt; daher empfiehlt sich diese zu berechnen und sicher stellen zu lassen. Gibt es eine Mindesthaltefrist für steuerfreie Verkäufe? Nein, aber je kürzer die Haltedauer, desto steiler ist die Steuerprogression; langfristige Besitzdauer wirkt steuermindernd. Können Handwerkerrechnungen abgezogen werden? Nur, wenn sie den Wert der Immobilie erhöhen und nicht schon jährlich abgerechnet worden sind. Fazit: Die Grundstückgewinnsteuer frühzeitig einplanen. Sie ist ein oft unterschätzter Kostenfaktor beim Immobilienverkauf, und sowohl Verkäufer als auch Käufer sollten früh prüfen, ob, wann und in welcher Höhe sie wirkt; Käufer sollten sich zudem gegen Altlasten absichern.

Die Handänderungssteuer in der Schweiz ist eine kantonal geregelte Abgabe beim Erwerb von Grundstücken. Sie besteuert den Eigentumswechsel bzw. die Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht über eine Liegenschaft (z. B. Erwerb einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft). Da die Regelung kantonal ist, gibt es je Kanton unterschiedliche Bezeichnungen und Formen. Mancherorts spricht man von einer Grundbuchgebühr (Uri, Glarus, Zug, Schaffhausen), andere erheben eine Gemengsteuer (Gebühr plus Steueranteil). Einige Kantone haben die Steuer abgeschafft oder stark modifiziert: Zürich und Schwyz: seit 2005 bzw. 2009 keine Handänderungssteuer mehr. Bern und Solothurn: Freibeträge eingeführt (Bern: Verkehrswert ab 800.000 CHF; Solothurn: Wegfall der Steuer bei Eigennutzung).Erhebung erfolgt meist durch den Kanton, vereinzelt auch durch Gemeinden. Rein kantonal erhoben wird die Steuer in Bern, Luzern, Obwalden, Nidwalden, Solothurn, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Appenzell Innerrhoden, Thurgau, Wallis, Neuenburg, Genf und Jura. In Freiburg und Waadt können Gemeinden zusätzlich penalisiert werden (z. B. Waadt bis zu 50% der Kantonssteuer, Freiburg bis zu 100%). In Uri, Glarus, Zug und Schaffhausen erfolgt die Erhebung als kantonale Gebühren; Aargau erhebt eine Grundbuchabgabe als Gemengsteuer; Tessin eine Kausalabgabe verbunden mit der Handänderungssteuer.In Appenzell Ausserrhoden, St. Gallen und Graubünden liegt die Erhebung bei den Gemeinden (Graubünden: Freiheiten, aber Maximalstafel vorgegeben).

Handänderungssteuer

Keine Handänderungssteuer haben die Kantone: Zürich, Schwyz

Handänderunsgsteuer: St.Gallen 1.0 %, Graubünden 2.0 %,

Handänderungskosten ( Nicht Steuern ) : Aargau 4,0 % bei Erbschaft 2.0 %,

Mietrecht wer Zahlt welche Nebenkosten, Mieter oder Vermieter

In der Schweiz zahlen Mieter die meisten Nebenkosten, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen, während der Vermieter die Kosten für Unterhalt, Reparaturen, Steuern, Versicherungen und Verwaltung trägt, welche nicht explizit auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Die Nebenkosten werden in der Regel monatlich als Akonto zusammen mit der Miete gezahlt und einmal jährlich abgerechnet, wobei die umlagefähigen Kosten detailliert im Mietvertrag aufgeführt sein müssen.

Tragbarkeit / Eigenkapital Berechnung

Eigene Mittel ( Dazu zählen z.B. Konto- und Sparguthaben, Wertschriften, Erbvorbezüge und teilweise auch Vorsorgeguthaben aus der 2. und 3. Säule. ) sind mindestens 20% für eine Finanzierung zwingend. 80% übernimmt zu beginn die Bank. Diese 80% der Bank werden in 15 Jahren auf 65% amortisiert. Damit das Risiko 35% Kunde und 65% bei der Bank liegt. Leider muss aber auch der Lohn genug hoch sein um die Tragbarkeit zu erfüllen oder sie erhöhen das Eigenkapital. Dann braucht's weniger.

Die Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen Ihren laufenden Wohnkosten und Ihrem Nettoeinkommen. Konkret gilt: Die kalkulatorischen Kosten für Ihr Eigenheim dürfen in der Regel nicht mehr als 35% Ihres Nettoeinkommens betragen (bei einem Einkommen ab CHF 150’000 jährlich bis zu 40%). Massgeblich ist das gesamte Nettoeinkommen der Person(en), auf die der Hypothekarvertrag läuft. Die kalkulatorischen Wohnkosten setzen sich aus drei Komponenten zusammen:

• Hypothekarzins: Die Bank rechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%, um Ihre Finanzierung auch bei steigenden Zinsen abzusichern.

• Nebenkosten: Für Unterhalt, Heizung, Wasser, Versicherungen etc. kalkuliert die SZKB pro Jahr pauschal mit 0.7% des Immobilienwerts.

• Amortisation: Falls mehr als 67% des Immobilienwerts über eine Hypothek finanziert werden, muss dieser überschüssige Teil innert 15 Jahren abbezahlt, also amortisiert werden.

Tragbarkeit-Rechenformel für den Regelfall:
(Zins + Amortisation + Nebenkosten) ÷ Nettoeinkommen ≤ 35%

Schenkungen und Schenkungssteuern

Schenkungen von Immobilien müssen öffentlich beurkundet werden und auch im Grundbuch eingetragen.

Wer ist von der Schenkungssteuer befreit? Schenkungen unter Ehegatten sind in der ganzen Schweiz steuerfrei. In den meisten Kantonen sind auch die Kinder und Enkel von der Schenkungssteuer befreit. Nur in den Kantonen Appenzell Innerrhoden, Neuenburg und Waadt werden Schenkungen an direkte Nachkommen besteuert. Bei Stiefkindern und Eltern verzichtet rund die Hälfte der Kantone auf Schenkungssteuern, beim Konkubinatspartner sind es nur sieben Kantone und bei Geschwistern lediglich drei Kantone.

Wichtig: Es geht um viel Geld und noch viel wichtiger, darum einen Streit von Erben zu verhindern. Lassen sie sich von einer Fachperson beraten. Da Schenkungen nicht unser Fachgebiet sind, machen wir dafür keine kostenpflichtigen Beratungen.

Unterlagen zum Immobilienverkauf

Stockwerkeigentum: Eigentumswohnung

£ Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)

£ Gebäudeversicherungspolice GVA oder GVZ

£ Amtliche Schätzung (Steuerwert und Eigenmietwert)

£ Vermasste Grundrisspläne

£ Stockwerkeigentümer - Reglement

£ Nutzungs- und Verwaltungsordnung

£ Protokolle der letzten drei STWE-Versammlungen

£ Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre

£ Aktueller Stand des Erneuerungsfonds (ganze Liegenschaft/Ihre Wohnung/ev. separate Tiefgarage)

£ Zusammenstellung der Zusatzausbauten bei Neukauf

£ Falls vorhanden: Baubeschrieb des Erstellers

£ Falls vermietet: Mietvertrag

R Angaben zum Ausbaustandard und dem Zustand werden direkt vor Ort aufgenommen

Mehrfamilienhaus

£ Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)

£ Gebäudeversicherungspolice

£ Vermasste Grundrisspläne der einzelnen Einheiten

£ Zusammenstellung von grosszyklischen Investitionen

£ Mieterspiegel (Angaben der Nettomieten)

£ Aufstellung der jährlichen Nebenkosten

R Angaben zum Ausbaustandard und dem Zustand werden direkt vor Ort aufgenommen

Einfamilienhaus

£ Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)

£ Gebäudeversicherungspolice

£ Amtliche Schätzung (Steuerwert und Eigenmietwert)

£ Vermasste Grundrisspläne

£ Zusammenstellung der jährlichen Nebenkosten

£ Zusammenstellung von grosszyklischen Investitionen

£ Falls vorhanden: Baubeschrieb des Erstellers

£ Falls vermietet: Mietvertrag

R Angaben zum Ausbaustandard und dem Zustand werden direkt vor Ort aufgenommen